Не только во Вьетнаме, цены на жилье стремительно растут по всему миру

Для многих людей, в том числе и для вас, вьетнамская лихорадка в сфере недвижимости убила мечту о собственном доме.

Пандемия коронавируса привела к тому, что значительная часть мира оказалась в состоянии изоляции, закрыв предприятия, лишив десятки миллионов работников работы и поставив рынок жилья в состояние глубокой заморозки. Число людей, обращающихся к кредиторам с просьбой предоставить больше времени на выплату ипотечного кредита, резко возросло после наступления глобальной рецессии.

"В это время в прошлом году мы думали, что все повторится в 2008 году, - говорит Кейт Эверетт-Аллен, глава отдела международных исследований в области жилой недвижимости консалтинговой компании Knight Frank.

Опасения были связаны с тем, что цены на жилье рухнут, как это неизменно происходило во время прошлых экономических спадов. Рост числа банкротств и безработицы приведет к сокращению располагаемых доходов и затруднит выплату ипотечных кредитов домовладельцами с большой задолженностью.

Те, кому посчастливилось владеть вторым жильем, будут вынуждены продавать его, чтобы накопить денежные резервы, что окажет еще большее понижательное давление на цены.

"На самом деле, ничего такого не было", - добавил Эверетт-Аллен.

Среди 37 богатых стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), реальные цены на жилье выросли почти на 7% в период с четвертого квартала 2019 года по четвертый квартал 2020 года - это самый быстрый рост в годовом исчислении за последние два десятилетия.

Так это пузырь, который вот-вот лопнет? Нет, по словам Эверетта-Аллена. Заемные средства остаются дешевыми, и, как только границы вновь откроются, иностранные инвесторы придадут еще больший импульс рынкам недвижимости, где покупательская активность в основном обеспечивается отечественными покупателями, сказала она.

"Это будет происходить в течение оставшейся части этого года и следующего, а затем может наступить некоторое затишье", - добавила она.

Эффект Ковида

Неожиданным поворотом стало то, что пандемия благотворно повлияла на цены на жилье.

Это произошло потому, что правительства по всему миру помогли домовладельцам, временно запретив выкуп квартир и предоставив триллионы долларов на поддержку рабочих и предприятий. Снижение процентных ставок позволило во многих местах сделать выплаты по ипотеке доступными, а временное снижение налога на покупку на некоторых рынках стимулировало покупку жилья.

Эти меры смягчили рынок жилья от коронавирусной рецессии. Но сама пандемия фактически подстегнула цены.

"Если запереть подавляющее большинство населения на несколько месяцев, они [быстро пересмотрят], чего они хотят от своих домов", - сказал Ричард Доннелл, директор по исследованиям британской платформы недвижимости Zoopla.

Поскольку люди были вынуждены переоборудовать дома под офисы и классы, не сразу возникла "гонка за пространством".

Состоятельные люди в нескольких странах переехали из городов в более просторные пригородные дома с большим пространством на открытом воздухе в расчете на то, что им не придется так часто ездить в центральные офисы даже после окончания пандемии.

Многие из них находятся в лучшем финансовом положении, чем до пандемии, поскольку они меньше тратили на отпуск и питание и поэтому могут больше тратить на покупку жилья.

Например, в Великобритании в пригородных городах, расположенных в непосредственной близости от Лондона, таких как Бишопс-Стортфорд и Винчестер, наблюдается резкий рост стоимости недвижимости.

"Все, что имеет домашний офис в пределах часа езды на поезде от Лондона, продается на 10% дороже рыночной стоимости", - говорит Дэниел Харрингтон, руководитель международного отдела по развитию агентства элитной недвижимости Fine & Country.

Одна из тенденций, которую Харрингтон наблюдал в таких столицах, как Лондон и Париж, заключается в том, что состоятельные руководители меняют свои дома, расположенные в центре города, на что-то большее, но более дешевое за городом, в результате чего у них остается достаточно денег для покупки небольшой квартиры в центре города и дома для отдыха в другом месте.

Это повысило внутренний спрос на недвижимость в таких местах, как Французская Ривьера, где традиционно преобладают иностранные покупатели.

В приморском курортном городе Ильфракомб на юго-западе Англии Ли Хасселл, директор агентства недвижимости Webbers, за последние месяцы продал два объекта недвижимости за 100 000 фунтов стерлингов (139 000 долларов США) выше запрашиваемой цены.

"За 38 лет покупки и продажи домов я не наблюдал подобного рынка", - прокомментировал Генри Прайор, агент по покупке недвижимости в Великобритании. "Были случаи, когда покупатели платили 10 000 фунтов стерлингов (14 100 долларов) только за то, чтобы иметь возможность посмотреть недвижимость".

Поскольку уровень запасов в Великобритании примерно на 30% ниже нормы, люди "панически скупают недвижимость", добавил Прайор. С ноября каждый месяц количество сделок превышало средний уровень, а в марте было совершено 180 000 продаж, что почти вдвое больше, чем в среднем за тот же месяц за последние 20 лет.

"Двенадцать месяцев назад люди в панике покупали туалетную бумагу, опасаясь, что она может закончиться. Это очень похоже на то ощущение, которое мы имеем сегодня [на рынке жилья]", - сказал он.

Цены на жилье в Великобритании выросли на 8,5% в 2020 году, несмотря на самую тяжелую рецессию за более чем три столетия. Это самый высокий годовой темп роста с 2014 года, согласно данным Управления национальной статистики.

И это не только Великобритания. В США количество продаж существующих домов достигло в 2020 году самого высокого уровня с 2006 года, согласно данным Национальной ассоциации риэлторов.

Цены на жилье выросли на 9% в 2020 году и продолжают расти, а медианная цена существующего дома достигла исторического максимума в $329 100 в марте.

В качестве одного ошеломляющего примера того, насколько бешеным стал рынок, риэлтор Эллен Колман получила 76 предложений по продаже за наличный расчет квартиры в пригородном районе Вашингтона за 275 000 долларов. в течение трех дней после внесения имущества в список. Дом с четырьмя спальнями и площадью 1 800 квадратных футов был продан за 460 000 долларов, что на 70% больше запрашиваемой цены.

От Окленда до Шанхая, Мюнхена и Майами цены на жилье, похоже, бросают вызов гравитации.

По словам Майкла Хеминга, генерального лицензиата компании Fine & Country в Германии, Австрии и Швейцарии, в Германии недвижимость продается в течение двух недель после выставления на продажу, а брокеры испытывают трудности с получением листинга. "Это очень сильный рынок, и цены растут все выше и выше", - сказал Хеминг в интервью CNN Business.

В Португалии иностранцы расхватывают дома, несмотря на то, что не могут посмотреть покупаемую недвижимость. Согласно данным Knight Frank, в четвертом квартале 2020 года цены там подскочили на 6% по сравнению с тем же периодом годом ранее.

Несмотря на отсутствие посетителей с традиционно сильных рынков покупателей, таких как Бразилия, Великобритания, Франция и Бельгия, первые три месяца 2021 года уже побили рекорды продаж, по словам Чарльза Робертса, управляющего партнера Fine & Country Portugal. "Мы продали довольно много таких домов вслепую", - сказал Робертс, добавив, что иностранным покупателям нужен свежий воздух, открытое пространство и живописный уголок, куда можно было бы уехать на время следующей пандемии. "Когда путешествия откроются, я думаю, нас ждет три месяца столпотворения".

Недавно он продал квартиру в прибрежном Кашкайше, расположенном к западу от Лиссабона, за 3,5 миллиона евро (4,2 миллиона долларов) южноафриканцу, который никогда не посещал этот город.

В Индии цены снизились после падения ВВП на 6,9% в прошлом году, но объем сделок вырос после окончания первой блокировки.

“Covid привел к возвращению активности на рынок”, - сказал Хитеш Оберой, генеральный директор Info Edge, которому принадлежит крупнейший в Индии портал недвижимости, 99acres.com. “Многие люди хотят иметь дома побольше”, - добавил он. “Многие люди чувствовали, что из-за того, что экономика идет на спад, они получат хорошие сделки.”

Оберой сказал, что падение процентных ставок и снижение пошлин на транзакции в некоторых частях страны также помогли, но рынок снова замедляется, поскольку Индия борется с разрушительной второй волной вируса.

Правительства переходят к охлаждению рынков

В ряде стран правительства уже изучают способы предотвращения перегрева своих рынков жилья.

В Новой Зеландии, где средние цены на жилую недвижимость выросли более чем на 24% за год к марту до рекордно высокого уровня, правительство находится под давлением, чтобы стабилизировать рынок, по словам Венди Александер, исполняющей обязанности генерального директора Института недвижимости Новой Зеландии.

В марте правительство объявило о ряде мер, которые, как они надеются, “охладят спрос со стороны инвесторов” и замедлят темпы роста цен, сказал Александр. Например, налоговые лазейки были ужесточены, и министры рассматривают возможность ограничения процентных кредитов спекулянтам.

В Китае, где цены на жилье в “городах уровня 1”, включая Пекин, Шэньчжэнь, Шанхай и Гуанчжоу, выросли в среднем на 12% в годовом исчислении в марте, “Пекин более чем когда-либо полон решимости обуздать рычаги влияния на недвижимость”,-заявили аналитики Societe Generale в заметке на прошлой неделе.

“Более 30 городов, на долю которых приходится пятая часть национальных продаж в 2019 году, приняли серьезные меры по ужесточению”, - сказала Мишель Лам, экономист Societe Generale по большому Китаю.

“К ним относятся ограничения на покупку и продажу, кредитные ограничения, увеличение срока удержания налоговых льгот и устранение лазеек с помощью поддельных разводов”, - добавила она. В прошлом некоторые пары подавали на развод, чтобы обойти ограничения, ограничивающие владение собственностью для семей.

Но даже при более жестких ограничениях аналитики Societe Generale ожидают, что коррекция цен на жилье в Китае будет скромной, учитывая, что условия кредитования останутся благоприятными и из-за высокого спроса на городскую недвижимость, ограниченного предложения в городах высшего уровня и постоянного интереса к инвестициям в недвижимость.

Банковские регуляторы в других странах также могут ужесточить правила ипотечного кредитования, чтобы охладить рынки, по словам Маттиаса Хольцхея, главы отдела инвестиций в швейцарскую недвижимость UBS, который указывает на регулирование в более широком плане как на возможную угрозу росту цен на жилье.

Например, директивные органы могли бы увеличить налоги на землю и сделки, особенно в связи с тем, что правительства стремятся восстановить государственные финансы после пандемии.

Почему бум вряд ли обрушится

Но даже в то время, как правительства изучают рынок жилья, аналитики не прогнозируют коррекции цен на жилье.

По прогнозам, в этом году глобальный экономический рост будет намного сильнее, поскольку будут внедрены вакцины и ослаблены ограничения на блокировку, что будет способствовать развитию рынков жилья.

Важно отметить, что процентные ставки, как ожидается, останутся низкими. “Исторически периоды низких цен на жилье были вызваны ростом процентных ставок”, - сказал Хольцхей.

Крайне низкие ставки были ключевым фактором роста цен, особенно в Соединенных Штатах и Европе, поскольку они делают заимствования более доступными. Согласно официальной статистике, ставки по ипотечным кредитам в 19 странах, использующих евро, в марте составили в среднем всего 1,3%.

Даже с ростом инфляции ожидается, что политики будут поддерживать процентные ставки на низком уровне, чтобы обеспечить восстановление. Возможно, им придется изменить тактику, если цены продолжат расти и сохранятся на более высоком уровне, но крупные центральные банки изо всех сил стараются подчеркнуть, что они готовы позволить своей экономике работать жарче, чем обычно, если это поможет росту и созданию рабочих мест.

“Ставки по ипотечным кредитам останутся структурно низкими и поддержат рост рынка в течение следующих двух лет”, - сказал Адам Чаллис, исполнительный директор Jones Lang LaSalle по исследованиям и стратегии в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.

Другими словами, не ожидайте, что этот бум рухнет в ближайшее время.

Автор: Ханна Зиади, CNN Business

Источник: Vietnam Insider

• Центральный банк Вьетнама ограничивает иностранные кредиты на торговлю акциями, недвижимостью

• 90% брокеров по недвижимости не имеют лицензии: ассоциация риелторов

• Высокий спрос подталкивает к росту арендной платы за промышленные земли

• Warburg Pincus инвестирует $250 млн в Novaland

• Аренда промышленных земель растет благодаря восстановлению Вьетнама после Ковида