Налог на недвижимость нуждается в обновлении для обеспечения справедливости

Налог на недвижимость не только создает источники сбора для государственного бюджета, но и является политикой, способной стимулировать рост и сократить взяточничество, связанное с землей. Во Вьетнаме действительно есть налог на недвижимость.

Однако то, как в настоящее время осуществляется сбор этого налога, нельзя назвать справедливым и эффективным. Положительное влияние этого налога на экономику ограничено.

Во время субсидирования Вьетнама государство действительно собирало земельный налог, как это определено Декретом 661-ТТг от 1 января 1956 года. Этот налог не был высоким и взимался как с земли, так и с активов, связанных с ней. В то время сельскохозяйственный налог был самым большим источником для государственного бюджета.

1 июля 1991 года тогдашний Совет министров (центральное правительство) издал постановление о налоге на недвижимость, согласно которому годовая ставка налога на жилье составляла 0,3% от цен на жилье (по рыночной цене), а на землю-0,5% от “налогооблагаемой стоимости".” На самом деле “налогооблагаемая стоимость” на самом деле была рыночной ценой земли. Однако, поскольку “цена на землю” все еще была “табу”, вместо этого использовался этот термин.

Более чем через год, 31 июля 1992 года, Государственный совет, который теперь является постоянным комитетом Национального собрания, принял новое постановление о налоге на недвижимость, которое взимало налог на землю, но не на дома. В соответствии с этим постановлением, налог, взимаемый с несельскохозяйственных земель, рассчитывался путем умножения сельскохозяйственного налога на коэффициент. Коэффициент составлял от 3 до 25 для городских земель, 1 для сельских и горных районов, 1,5 для средних районов и 2 для низменных районов. Учитывая международную практику, налог на недвижимость, взимаемый в соответствии с постановлением 1991 года, был "лучше", чем в соответствии с постановлением 1992 года.

Поскольку налог на недвижимость был слишком низким, 19 мая 1994 года Постоянный комитет Национального собрания издает постановление о пересмотре существующего постановления о налоге на недвижимость, в основном корректируя коэффициент. В результате коэффициент, применяемый к городским землям, был увеличен (с 3 до 32), коэффициент для сельскохозяйственных земель стал единым (для всех регионов) и был введен новый коэффициент: для пригородных районов - от 1,5 до 2,5.

Шаг за шагом, ресурсы земли стали более высоко цениться в контексте рыночной экономики. Цена земли была официально принята в Законе о земле 1993 года. Затем Министерство финансов осознало важность налога на недвижимость и признало, что налог на недвижимость, основанный на использовании сельскохозяйственных земель, был неуместен. Метод расчета налога на недвижимость в 1992 году (пересмотренный в 1994 году) был слишком устаревшим. В 2007 году Европейский Союз профинансировал проект, чтобы помочь Министерству финансов изучить проект Закона о налоге на богатство.

Такое исследование еще не завершено. Но в 2010 году Национальное собрание начало настаивать на создании Закона о налоге за несельскохозяйственное землепользование, что означало исключение других активов, связанных с землей. 17 июня 2020 года этот закон был обсужден и принят, в результате чего была установлена годовая ставка налога, полученная путем умножения стоимости земли, установленной государством, на коэффициент. Налоговая ставка составляла 0,03% для земельной площади в пределах разрешенной квоты и 0,07% для избыточной площади, но не более чем в три раза и равной 0,15% для площади, в три раза превышающей квоту.

Слишком низкий налог на недвижимость при отсутствии регулирующего эффекта

Закон о налоге за использование несельскохозяйственных земель действует уже 10 лет. По средним расчетам, за это десятилетие налог, взимаемый за использование несельскохозяйственных земель, составил всего 3,5% от общего объема сборов с земли, или 0,35% от общего объема сборов в бюджет, или 0,7% от объема сборов в местный бюджет. Взгляд на другие страны покажет другую картину, когда один и тот же налог набирает от 1% до 1,5%, умноженный на стоимость земли по рыночной цене.

В результате прекращается спекуляция землей, снижается цена на землю, увеличивается государственный бюджет, земля становится более доступной, гражданам предоставляется больше жилья, повышается инвестиционная привлекательность и улучшается национальная конкурентоспособность. Земля - это простой вопрос.

Согласно классической экономике, представленной Адамом Смитом и Давидом Рикардо, земля является основным ресурсом, с помощью которого можно облегчить накопление первоначального капитала для индустриализации. Концентрация ресурсов осуществляется посредством вывода на рынок государственных земель и введения налога на землепользование. Страна может стать богатой, если она знает, как извлечь выгоду из своей земли. Эрнандо де Сото опубликовал множество работ о развитии страны в зависимости от использования земли. Он объяснил, почему только страны, входящие в группу G-7, добились успеха в процессе индустриализации и стали развитыми экономиками. Вывод заключался в том, что эти нации знали, как использовать финансовую мощь, исходящую от земли. Это объяснение также позволило многим странам превратиться в новые индустриальные страны.

Ученые, специализирующиеся на социоэкономике земли, утверждают, что налог на недвижимость не только создает источники сбора средств в государственный бюджет, но и является основой политики, которая эффективно регулирует рынок. Во-первых, земля считается естественным достоянием человечества. Поэтому землепользователи обязаны платить высокий налог, чтобы быть справедливыми по отношению к другим людям, не имеющим доступа к земле. Это цель обеспечения социального равенства в землепользовании.

Во-вторых, высокий налог на недвижимость оказывает сильное давление на домовладельцев, заставляя их полностью использовать свою землю, чтобы иметь деньги для уплаты налога.

В-третьих, жители земли вносят плату в виде земельного налога и налога на жилье, которая используется для развития инфраструктуры и коммунальных услуг на этой земле. Более высокий налог также означает более высокие темпы развития и более высокий уровень жизни.

В-четвертых, высокий налог на недвижимость позволит ограничить спекуляцию землей, снизить цены на землю, уменьшить производственные затраты, цены на товары и услуги, повысить национальную конкурентоспособность и привлечь больше инвесторов. С другой стороны, это способ пресечь взяточничество, связанное с землей, поскольку очень трудно спрятать деньги в виде недвижимости.

В-пятых, более высокий налог на недвижимость заставит каждого выбирать себе жилье, наиболее соответствующее его доходам. Другими словами, это действенный способ решения проблем перераспределения населения и рабочей силы в рыночной экономике.

В дополнение к налогу на недвижимость, взимаемому с земли и активов, связанных с землей, некоторые страны также вводят два дополнительных налога. Первый - это налог, взимаемый с добавленной стоимости, не полученной от инвестиций домовладельцев, использующих данную землю, что означает добавленную стоимость за счет государственных инвестиций или других инвесторов. Второй - это налог, взимаемый с дохода от передачи недвижимости, которая осуществляется в коммерческих целях в течение короткого времени от покупки до продажи. Чтобы применять эти два налога, системы, устанавливающие цены на землю, должны быть очень работоспособными и регулярно обновляться в соответствии с рыночными ценами.

Во Вьетнаме налог, взимаемый с несельскохозяйственных земель, слишком низок, примерно в 30 раз ниже, чем в некоторых развитых странах. Между тем, налог на доход, полученный от передачи недвижимости, относительно сопоставим с таковым в развитых странах в городах и их пригородах, но довольно высок в сельской местности по сравнению с доходами фермеров. Эти несоответствия привели к тому, что налоги на землю остаются слишком низкими и практически не оказывают регулирующего воздействия.

Большинство нуворишей во Вьетнаме опирались в основном на накопление земли, включая спекуляцию землей или деньги, начисленные на землю. Взяточничество, связанное с землей, всегда возглавляет список. Множество правительственных чиновников попали в тюрьму из-за земли. Стоимость отечественных товаров высока, потому что высока земельная рента; в частности, цены на жилье находятся за пределами доступности для простых рабочих. Следовательно, снижается национальная конкурентоспособность, повысить которую можно только за счет земельных субсидий. Вышеописанная ситуация рисует мрачную картину земельных отношений во Вьетнаме, хотя земля принадлежит народу на правах собственности.

Необходима реконструкция

Министерство финансов много раз предлагало ввести новые налоги на недвижимость или дополнительные налоги, либо в виде налога на богатство, либо в виде налога на второй дом и далее. Каждый раз, когда делается такое предложение, оно вызывает общественные дебаты. Но противоречивые мнения снова охлаждают его. Отчасти из-за недостаточной подготовки предложения не убеждают других. Отчасти потому, что люди склонны возмущаться высокими налогами. Но самое главное, на мой взгляд, возражения исходят в основном от арендодателей, которые всеми способами пытаются заблокировать реформу налога на недвижимость. Их главный аргумент заключается в том, что вьетнамцы все еще слишком бедны, чтобы платить высокий налог на недвижимость.

Однако введение налога на недвижимость или налога на богатство является неотложным в интересах национального развития. Преимущества этих налогов были четко показаны выше. Суть вопроса заключается в том, как они составляются, чтобы выполнить поставленную цель без негативных последствий для жизнедеятельности людей. Такая политика должна создавать реальные эффекты, позволяющие земле как придать импульс экономике, так и обеспечить социальное равенство.

В таком контексте необходимо рассмотреть следующие вопросы.

Во-первых, не будет разрешено повышать налог на землю, используемую в пределах разрешенной квоты. Однако ставка прогрессивного налога должна быть чрезвычайно высокой для чрезмерно больших территорий.

Во-вторых, в отношении активов, связанных с землей, налогообложение должно вводиться таким образом, чтобы не ограничивать инвестиции, а поощрять их, при котором налог на жилье зависит не от стоимости дома, а от его площади.

В-третьих, налог на недвижимость, взимаемый с построек на земле, которые используются для производства или торговли, должен быть тщательно проанализирован с учетом налога на землепользование по отношению к корпоративному подоходному налогу и налогу на добавленную стоимость таким образом, чтобы стимулировать производство и торговлю.

В-четвертых, необходимо взимать дополнительный налог на добавленную стоимость без инвестиций со стороны арендодателей.

В-пятых, необходимо пересмотреть подоходный налог, взимаемый с доходов, получаемых от передачи недвижимости, с высокими налоговыми ставками, применяемыми в коммерческих целях. Прогрессивная ставка обратно пропорциональна времени от получения перевода до отказа от него.

В 2011 году Всемирный банк провел довольно полное исследование реформы налоговой системы Вьетнама. По моему мнению, Министерство финансов должно тщательно изучить данное исследование, чтобы разработать проект налогового режима недвижимости в целях повышения экономической эффективности и социального равенства.

Автор - Данг Хунг Во

Источник: VietnamNet

• Высокий спрос подталкивает к росту арендной платы за промышленные земли

• Warburg Pincus инвестирует $250 млн в Novaland

• 90% брокеров по недвижимости не имеют лицензии: ассоциация риелторов

• Жилищная мечта недосягаема для большинства вьетнамских работников

• Центральный банк Вьетнама ограничивает иностранные кредиты на торговлю акциями, недвижимостью