Вьетнам: новые квартиры дешевле 2300 долларов США за квадратный метр постепенно исчезают

Новые квартиры, цены на которые ниже 40 миллионов донгов (1,530 долларов США) за квадратный метр, полностью исчезли с рынков крупных вьетнамских городов за последние годы, а те, что ниже 60 миллионов донгов (2,295 долларов США), почти не существуют.

Положительные признаки вступления вьетнамского рынка недвижимости в новый цикл стали очевидны во втором квартале и первой половине этого года. Объем предложения жилья значительно увеличился, что сопровождалось соответствующим ростом сделок, в то время как спрос на жилье оставался высоким, особенно в крупных городах, таких как Ханой, Хошимин и Дананг.

Кроме того, количество компаний, занимающихся недвижимостью, вернувшихся на рынок за первые шесть месяцев текущего года, выросло на 76% в годовом исчислении. Число вновь созданных компаний также увеличилось на 15%, а общий уставный капитал увеличился на 20%. В среднем каждый месяц создавалось около 430 новых фирм, занимающихся недвижимостью.

По данным Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), во втором квартале на рынке жилой недвижимости было зарегистрировано более 36 000 новых единиц, что в 2,5 раза больше, чем в предыдущем квартале, и на 90% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В общей сложности в первом полугодии было введено в эксплуатацию 64 000 единиц жилья, что эквивалентно примерно 80% от общего объема в 2024 году. Из них более 51 000 единиц были новыми, а остальное - товарно-материальными запасами.

Ханой лидирует по росту цен на квартиры

Предложение по-прежнему обеспечивается крупными застройщиками, и многие крупномасштабные проекты возобновляются после устранения юридических препятствий, особенно в южном регионе.

Однако структура предложения остается несбалансированной, особенно в таких крупных городах, как Ханой, Хошимин и Дананг, где спрос на жилье самый высокий. На рынке преобладают квартиры высокого класса и фешенебельности, при этом почти нет коммерческих квартир по цене ниже 60 миллионов донгов (2295 долларов) за кв. м.

Предложение новых квартир в первой половине года выросло вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но структура предложения практически не изменилась, продолжая демонстрировать несоответствие, поскольку количество проектов стоимостью более 80 миллионов донгов (3 059 долларов США) за кв. м резко возросло.

Во втором квартале на рынке было зарегистрировано около 27 000 успешных сделок, при этом показатель поглощения составил 54%, что на 9 процентных пунктов больше, чем в предыдущем квартале.

Показатель поглощения новых проектов составил 61%, что примерно соответствует показателям прошлого квартала, когда было совершено более 22 000 сделок. На долю квартир пришлось более 56% от общего числа сделок, в то время как продажи малоэтажного жилья замедлились из-за высоких цен.

В общей сложности в первом полугодии по всему рынку было зарегистрировано около 40 000 сделок, что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Многие проекты с открытыми продажами выиграли от объединения крупных проектов и слияний городов и провинций.

По словам Фама Мьена, заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама, сочетание неконтролируемого притока капитала и восстановления экономики, наряду с урбанизацией, значительно повысило спрос на жилье во всех сегментах. Значительные государственные инвестиции и улучшение инфраструктуры привели к росту цен на недвижимость, создав новый ценовой барьер.

Ханой продолжает лидировать в стране по росту цен на квартиры, за ним следуют Дананг и Хошимин. Во втором квартале средняя цена продажи квартир в столице достигла 75,5 миллиона донгов (2 888 долларов) за кв. м, что на 7,7% больше, чем в предыдущем квартале, и на колоссальные 87,7% больше, чем в 2019 году. Рост цен в основном объясняется тем, что застройщики продолжают выводить на рынок запасы по повышенным ценам.

Вторичный рынок также наблюдал восстановление, поскольку вновь запущенные проекты были оценены выше 75 миллионов донгов за кв. м, и наблюдался резкий рост проектов, ожидающих запуска по цене более 100 миллионов донгов (3 825 долларов) за кв. м, хотя ликвидность вторичного рынка существенно не улучшилась.

В Хошимине средняя цена составила 77,1 миллиона донгов (2 949 долларов) за квадратный метр, что немного выше предыдущего квартала и на 48,3% больше по сравнению с базовым уровнем 2019 года. В Дананге средняя цена достигла 66,4 миллиона донгов (2 540 долларов) за квадратный метр, увеличившись примерно на 5% по сравнению с предыдущим кварталом и на внушительные 69,8% по сравнению с базовым уровнем.

Мьен отметила, что ликвидность вторичного рынка фиксировалась только в квартирах в хорошо развитых мегагородах с ценами около 50 миллионов донгов (1 912 долларов) за квадратный метр или в люксовых квартирах в центральных районах. Ожидается, что цены на недвижимость будут продолжать расти в краткосрочной перспективе из-за высоких ожиданий прибыли со стороны инвесторов.

Во второй половине ожидается, что рынок недвижимости продолжит сохранять свою сильную динамику восстановления. Тем не менее, он по-прежнему сталкивается с серьезными проблемами, - сказала она.

"Цены на жилье продолжают расти, поскольку многие проекты, решив свои юридические проблемы, обременены увеличением затрат, которое оценивается примерно в 11% за каждый год задержки, не говоря уже о растущем давлении со стороны сборов за землю и финансовых расходов. Более того, ограниченный доступ молодых людей и работников со средним доходом к жилью снижает реальный спрос, что, в свою очередь, влияет на экономику в целом, добавила она.

Опасения по поводу нового пузыря активов

Разделяя аналогичную точку зрения на рынок недвижимости в первой половине года, Нгуен Хоанг, заместитель директора Академии Орла, отметил, что рынок сильно восстановился как в плане спроса, так и в плане нового предложения, о чем свидетельствует серия громких запусков проектов, несмотря на то, что предложение остается менее разнообразным, чем в 2018-2020 годах.

Тем не менее, цены на недвижимость в целом продолжают расти, доступное жилье остается в нехватке, социальное жилье не демонстрирует прорывов, курортная недвижимость все еще в застое, а магазины становятся менее привлекательными, чем прежде.

В настоящее время правительство решительно настроено достичь темпа роста ВВП в 8% за весь 2025 год, уже достигнув 7,52% в первой половине года. Это означает, что во второй половине года нас ждут серьезные давление и вызовы. Макроэкономические факторы, такие как обменные курсы, инфляция, процентные ставки и расширение кредитования, тесно связаны с рынком недвижимости и вызывают опасения относительно формирования нового пузыря активов.

На данный момент Хоанг задал вопрос о том, как двухуровневые местные органы власти будут действовать для стимулирования рынка недвижимости, особенно в решении долговременных юридических узких мест во многих проектах. Несмотря на то, что это обсуждается достаточно часто, прогресс остается медленным, что затрудняет выход на рынок нового предложения.

Кроме того, вступление в силу нового ценообразования на землю с 1 января 2026 года, вероятно, значительно повлияет на цены недвижимости. В последнее время в некоторых населенных пунктах резкие изменения в ценах на землю при изменении целевого назначения использования земли вызвали беспокойство среди жителей.

«В краткосрочной перспективе трудно сделать конкретные прогнозы для рынка во второй половине 2025 года», - заявил Хоанг. «Тем не менее, рынок вряд ли увидит бум, но также не показывает признаков снижения. Ожидается, что он сохранит такую же покупательскую способность, как и в первой половине, с поглощением нового предложения на уровне около 50-60%.»

Источник: The Investor

• Автомобильный рынок Вьетнама демонстрирует уверенный рост в феврале

• Геологическая служба США сократила запасы редкоземельных металлов во Вьетнаме с 22 млн до 3,5 млн тонн

• Вьетнамская фирма расширяет экспорт в США кофе, выращенного без вырубки лесов

• Отсрочка налоговых платежей предложена для поддержки автопроизводителей во Вьетнаме

• Экспорт кофе из Вьетнама за 2 месяца достиг $1,7 млрд