Средние ставки по ипотечным кредитам во Вьетнаме превышают 10% в год

Средние ставки по ипотечным кредитам во Вьетнаме вышли на новый уровень, и многие банки повышают фиксированные ставки на 12 месяцев выше 10% годовых. После окончания льготных периодов стоимость кредита может вырасти до 13-15% годовых.

После длительного периода низких процентных ставок рынок ипотечного кредитования Вьетнама столкнулся с совершенно иной ситуацией. Если в 2025 году многие банки по-прежнему предлагали ипотечные кредиты с первоначальной фиксированной ставкой около 5-8% годовых, то к августу 2026 года ставки значительно выросли.

Согласно данным DKRA Consulting, в августе 2026 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой на 12-24 месяца в 11 коммерческих банках составляла 10,9% годовых. В некоторых банках она была значительно выше, в том числе в VPBank — 13,2% годовых по 12-месячным кредитам с фиксированной ставкой. В MSB и ACB она составляла около 11%, а в VIB — 11,1% по 12-месячным кредитам с фиксированной ставкой и 12% по 24-месячным кредитам.

С другой стороны, некоторые банки по-прежнему предлагали ставки ниже 10% годовых, хотя они становились все менее распространенными. По данным DKRA Consulting, ставки по 12-месячным фиксированным кредитам составляли 9,8% в HDBank, 9,5% в VietBank и 9,3% в Woori Bank.

Тенденция показывает, что ипотечные кредиты под менее 10% годовых перестали быть рыночной нормой и все чаще становятся условными предложениями, доступными только в определенных банках, для определенных групп клиентов или в течение конкретных рекламных периодов.

Среди государственных банков также произошли значительные изменения в процентных ставках. С июня 2026 года BIDV предлагает программу «Первое жилье» со ставками от 9,5% годовых в течение первых 12 месяцев или 10% в течение первых 18 месяцев, в зависимости от выбранного клиентом варианта.

Между тем, исследование рынка показало, что ставки по ипотечным кредитам в Vietcombank начинаются примерно с 9,6% годовых, в то время как VietinBank повысил свою фиксированную ставку на 24 месяца до более чем 12% годовых. Ставки BIDV варьировались от 9,7% до 13,5% годовых в зависимости от периода действия фиксированной ставки.

Таким образом, рост затронул не только частные коммерческие банки, но и государственные кредитные учреждения.

Эти изменения становятся еще более очевидными при сравнении с показателями 2025 года.

В июле 2025 года Agribank запустил программу, предлагающую среднесрочные и долгосрочные кредиты на покупку жилья, передачу прав собственности на землю, а также строительство и ремонт домов, со ставками от 5,5% годовых в течение первых шести месяцев, 6,2% в течение первых 12 месяцев и 6,5% в течение первых 24 месяцев.

Ранее многие банки также предлагали ипотечные кредиты по ставкам около 5-7% годовых. Данные, собранные VIB в июле 2025 года, показали, что в периоды действия льготных ставок Agribank предлагал 5-6,5%, BIDV — 5-7%, Vietcombank — 5,5-5,7%, а VietinBank — от 5,6% годовых.

В феврале 2025 года BIDV даже предложил некоторым клиентам в Ханое и Хошимине минимальную фиксированную ставку в размере 5% годовых на первые шесть месяцев и 5,5% на первые 12 месяцев. Vietcombank предлагал ставки от 5,5% на первые шесть месяцев и 5,7% на первые 12 месяцев.

По состоянию на июль 2025 года Agribank по-прежнему предлагал программу для лиц моложе 35 лет, приобретающих социальное жилье, со ставкой 5,9% годовых в течение первых пяти лет.

По сравнению с этими уровнями, тот факт, что фиксированные ставки по 12-месячным кредитам во многих банках сейчас превышают 10% годовых, свидетельствует о том, что стоимость заимствования для покупателей жилья вышла на новый уровень.

Однако сравнения не совсем корректны, поскольку процентные ставки зависят от периода действия фиксированной ставки, профиля клиента, типа недвижимости, соотношения суммы кредита к стоимости залога и условий кредитования. Поэтому повышение не следует автоматически интерпретировать как одинаковое увеличение ставок по всем ипотечным кредитам.

Настоящее напряжение наступает после периода продвижения по службе.

Более важным фактором, чем первоначальная льготная ставка, является стоимость заимствования после окончания периода действия фиксированной ставки.

Исследование, проведенное Вьетнамским институтом исследований и оценки рынка недвижимости (VARS-IRE) во втором квартале 2026 года среди 10 коммерческих банков, показало, что льготные ставки по ипотечным кредитам обычно составляют 8,5-11% годовых и действуют, как правило, только в течение шести-двенадцати месяцев. После этого ставки рассчитываются на основе базовой ставки плюс надбавка в размере около 3,3-3,5%, в результате чего эффективная ставка составляет около 13-15% годовых. Именно на этот момент покупателям жилья следует обратить особое внимание.

Кредит может казаться привлекательным в течение первых шести или двенадцати месяцев, но становится дорогим, если впоследствии резко возрастает процентная ставка. Поскольку ипотечные кредиты обычно выдаются на много лет, а иногда и на десятилетия, оценка платежеспособности исключительно на основе первоначальной льготной ставки может привести к значительным ошибкам в финансовом планировании.

Опрос потребительских настроений, проведенный компанией PropertyGuru, показал, что более 80% покупателей жилья и инвесторов в недвижимость готовы брать кредиты только в том случае, если процентные ставки будут ниже 9% годовых. Из них 43% рассматривают возможность получения кредита.

Примечательно, что все респонденты заявили, что прекратят использовать заемные средства, если процентные ставки по кредитам достигнут 11% годовых или выше. Фактические рыночные ставки уже превысили этот порог в ряде банков.

Рост стоимости заимствований ожидается на фоне сохраняющихся высоких цен на жилье в крупных городах, что окажет дополнительное давление на покупателей.

Кан Ван Люк, главный экономист BIDV, заявил, что в краткосрочной перспективе возвращение к низким процентным ставкам маловероятно. По его словам, банковский капитал необходимо распределять между различными сферами производства и бизнеса, а это значит, что сектор недвижимости не может рассчитывать на сохранение ранее наблюдавшихся низких ставок. Это делает доступ к жилью все более зависимым от размера собственного капитала покупателей.

Поэтому некоторые покупатели жилья начали активно снижать соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости и увеличивать взносы в собственный капитал, чтобы адаптироваться к новым процентным ставкам. В одном случае покупатель, который изначально планировал взять в кредит около 60% от стоимости квартиры, сократил сумму кредита примерно до 1,5 миллиарда донгов (57 500 долларов США) после расчета платежей на основе льготной ставки в 9% годовых и плавающей ставки более 13%.

В ближайшее время это может стать заметной тенденцией: покупатели, возможно, не обязательно покинут рынок, но, скорее всего, сократят свою зависимость от заемных средств.

Для рынка высокие процентные ставки являются одновременно и сдерживающим фактором для ликвидности, и потенциальным фильтром для спекулятивного спроса.

Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), назвал повышение процентных ставок «проверкой устойчивости рынка», отметив при этом, что оно может также создать естественный фильтр для инвестиционных моделей, слишком сильно зависящих от заемных средств.

По мере роста стоимости заимствований инвесторам, использующим большие объемы заемных средств, придется пересмотреть доходность инвестиций. Спекулятивные объекты недвижимости, активы с ограниченной способностью генерировать денежные потоки или активы, зависящие от ожиданий роста цен, столкнутся с большим давлением, чем объекты с реальной практической ценностью и стабильным потенциалом денежных потоков.

С макроэкономической точки зрения, Ле Суан Нгиа отметил замедление денежного оборота, поскольку рост депозитов значительно отстает от роста кредитования. Учитывая сохраняющееся давление на ликвидность, процентные ставки могут оставаться высокими до конца года, сказал он. Это означает, что ожидания быстрого возвращения ставок к ранее наблюдавшемуся диапазону 5-8% могут не служить надежной основой для покупателей жилья при составлении финансовых планов.

Источник: The Investor

• Экономика Вьетнама выросла на 7,85% за 9 месяцев, промышленный сектор - на 8,55%

• Viettel и MobiFone совместно исследуют цифровую валюту центрального банка

• Экспорт кофе из Вьетнама вырастет на 61% к концу 2025 году

• ВВП Вьетнама вырос на 8,22% в третьем квартале, что является самым высоким показателем с 2011 года

• Вьетнам стремится к росту ВВП на душу населения до 8500 долларов США к 2030 году